楼市传统的销售旺季“金九”，却在今年失约。

　　三季度全国新房市场在“人、房、地、钱”四位一体的联动调控新机制下终于止住了上半年的狂热表现，开始步入理性回归之路。

　　与此同时，区域、人口、经济等不同要素作用下的各地楼市在下行中持续分化，因城施策表现出左手“限跌”救市、右手“加码”调控的“双向调控”模式。

　　在此背景下，今年楼市“金九”迎来近7年的最差表现：无论是新房还是二手房市场，成交量均连续数月下跌，且呈扩大趋势；土地市场同样遇冷，全国300城土地成交面积跌超三成；百强房企中超九成企业售销额同比下降，半数企业同环比双降。

　　左手“限跌”救市，右手“加码”调控

　　自8月初湖南岳阳打响“限跌令”第一枪后，近2个月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山、张家口等10余个城市先后采取了限制房价下跌、维护房地产市场秩序的措施。

　　9月9日，株洲市住建局约谈部分房企项目负责人，要求停止销售存在采取大幅降价并明显低于市场正常价格的违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质，并下架所有涉嫌低价销售的房源信息。

　　9月20日，桂林市临桂新区召开紧急会议，要求各房企抱团自律，坚决抵制恶性扰乱市场、降低恶意抛售行为。

　　9月26日，张家口发布新政，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

　　而东北地区代表城市沈阳则开启了信贷放松周期。沈阳住房公积金管理中心印发《沈阳市高层次人才住房公积金支持政策实施细则》，规定高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的1.5-4倍。

2021年9月部分城市出台的楼市调控政策

数据来源：中指数据CREIS

　　与此同时，厦门、深圳、三亚等热点城市却在继续收紧调控。

　　9月6日，三亚发布下发《关于进一步加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求已备案项目，须将未网签房源重新进行价格备案，整体备案均价不得超过该项目近期网签价格。初次申报商品住房销售价格备案的新建商品住房项目，整体备案均价不得超过同地段、同品质、同类型项目近期网签价格。

　　9月18日，厦门市房管局等五部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求加强住房金融管理，严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率。

　　9月24日，深圳市六部门发布关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

　　中指研究院等多家机构表示，前三季度，从全国多地调控政策的分化状态可见，热点城市仍具有边际收紧预期，而部分市场或将继续推出房价限跌或相关扶持政策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

　　新房成交连续4月同比降幅扩大，深圳环比“腰斩”

　　8月份刚刚被约谈后连夜发布调控新政的惠州，终于在市场不断下行中选择对库存“说不”。送家电、送家具等普通玩法已经无法刺激市场，于是“零首付”“送首付”“零月供”等高端噱头重出江湖。

　　惠州新房市场确实有点“凉”，据上海易居房地产研究院发布的《2021年9月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，惠州1-9月新房成交面积累计同比降速达到23.7%，在40个城市中位列降速第五位。

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　事实上，大多数城市都没能等来“金九”楼市销售旺季，而是直接进入寒冬。

　　易居研究院监测的40个典型城市9月新建商品住宅成交2200.8万平方米，为2015年以来最差“金九”。从增速来看，9月环比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来，已连续4个月同比降幅加速扩大。

　　事实上，全国各线城市成交同环比均不同程度下降。中指研究院监测的20个主要城市9月成交面积环比下降12.98%，同比则下降了36.91%。其中超六成城市环比均有不同程度下降，并且一三线城市降幅相近且高于二线城市。

　　一线城市中，深圳成交面积环比腰斩，同比跌去1/3；广州是唯一环比微涨的城市，但同比去年9月仍然大跌了67.56%。

数据来源：中指数据CREIS

　　分城市能级来看，一线城市成交面积环比下降23.58%，同比下降50.08%；二线代表城市成交面积环比下降5.48%，同比下降29.70%；三线代表城市成交面积环比下降25.56%，同比下降51.28%。

　　伴随深圳成交“腰斩”的，是库存的迅速上升。

　　中指研究院重点监测的城市中，深圳库存升幅较大，为40.07%；南京升幅居其次，为13.04%；可售下降的城市中，福州可售量降幅较大，为2.87%。

数据来源：中指数据CREIS

　　从7个代表城市当前库存水平情况来看，上海、深圳仍处于2010年以来的较低水平，苏州、广州、福州等城市的库存量更接近历史高位。

　　根据观察，即便是随之而来的国庆黄金周，房地产市场依然延续9月的颓势，重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，四季度的调整压力依然存在，销售规模能否回暖仍然存疑。

　　二手房成交连续5月快速下滑，杭州环比跌近四成

　　惠州成为关注焦点的不仅仅是新房。9月份，惠州宣布二手房买卖个税拟降为1%，与近日广东省内多个城市如出一辙。从征求意见稿内容来看，通过下调二手房转让个人所得税及土地增值税来降低交易环节的成本，促进二手房交易活跃性的意图明显。

　　对于以承接深圳外溢需求为主的惠州楼市，当广深两地均步入下行周期，难免唇亡齿寒。截至9月29日，深圳单月二手住宅成交1908套，维持在近10年以来最低值附近(除2012和2020年春节月份)。

　　不止是广深区域，今年5月以来，全国二手住宅市场形势急转直下，成交量连续5个月快速下滑。9月份，易居研究院监测的 11 个热点城市二手住宅成交量环比大降 19.8%，同比骤降45.5%。

数据来源：易居研究院